I.– A normatividade do contrato de arrendamento e a especificidade do sinalagma contratual, apontam para a restrição no funcionamento da exceptio non adimplenti contractus.
II.– A admitir-se por princípio, que na situação do senhorio não assegurar (total ou parcialmente) as funcionalidades inerentes à utilização do locado, o inquilino deixe de pagar as rendas a coberto da excepção do incumprimento, a bondade do funcionamento do instituto há-de ser presidida pelas regras gerais da boa-fé e da proporcionalidade (artigos 227º e 762º, do C. Civil).
III.– A excepção do não pagamento das rendas não se coaduna com a invocação- fundamento- de defeitos/ vícios do locado contemporâneos à celebração do contrato de arredamento e, patentes na observação exterior - os quais não configuram vícios redibitórios, afastando a presunção legal da culpa do senhorio na formação do contrato, conforme prevenido no artigo 1033º, al) b ex vi artigo 1032º, nº1 al) b, do Código Civil.
IV.– Mantendo a Ré a exploração do locado, após alertada a senhoria, sem êxito, das ditas anomalias dos equipamentos, apenas lhe permitiria invocar a “exceptio” pela privação parcial do gozo do prédio, na forma de pagamento-suspensão parcial da renda, conforme o disposto no artigo 1040º, nº1, do Código Civil.
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