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STJ - 14.12.2017 - Propriedade horizontal, Condomínio, Administrador, Poderes de administração, Poderes de representação, Eficácia do negócio - Home Page Jurídica

I - Emana do disposto no art. 1430.º, n.º 1, do CC que a administração das partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal cabe à assembleia de condóminos e a um administrador eleito por aquela.

jurisprudencia

II - A assembleia de condóminos dispõe de poderes para controlar, aprovar e decidir todos os actos de administração, competindo ao administrador – que pode ser por aquela exonerado e a quem presta contas (art. 1435.º, n.º 1, do CC) – dar execução às deliberações da assembleia e, bem assim, tomar todas as providências necessárias e adequadas à conservação do edifício sempre na perspectiva do interesse comum de todos os condóminos.

III - O art. 1436.º do citado Código comete ao administrador, além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia, um vasto leque de funções próprias, nomeadamente, as de: (i) realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (al. f)); (ii) regular o uso das coisas comuns e prestação dos serviços de interesse comum (al. g)); (iii) assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (al. l).

IV - Por actos conservatórios podem entender-se os adequados a evitar a degradação ou destruição do conjunto de elementos que integram as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal, entendidas na acepção do art. 1421.º do CC.

V - A celebração de um contrato de manutenção de elevadores corresponde à satisfação de uma exigência legal decorrente do DL n.º 320/2002, de 28-12, que se prende com a manutenção e conservação de equipamentos que fazem parte integrante dos bens comuns.

VI - Assim, a sua celebração – quer se trate de um contrato de manutenção simples, quer se trate de um contrato de manutenção completa de elevadores – enquadra-se no âmbito das funções do administrador eleito pela assembleia, caindo na previsão da al. l) do art. 1436.º do CC, sem embargo de caber recurso de tal acto para a assembleia, que pode ser convocada para o efeito apenas pelo condómino recorrente (art. 1438.º do CC).

VII - Tal contrato assume, assim, carácter vinculativo para o condomínio, a não ser que o regulamento ou deliberação da assembleia expressamente impedissem a sua celebração pelo administrador ou o condomínio, ora recorrente, alegasse e viesse a provar que o contrato continha cláusulas gravosas e desproporcionadas tendo em vista a natureza dos serviços a prestar, nomeadamente, as respeitantes ao prazo de duração e aos montantes a pagar.

VIII - Ainda que assim não fosse, e mesmo que se entendesse que administradora excedeu os poderes inerentes às suas funções ao ter celebrado com a autora, empresa de manutenção de elevadores, sem conhecimento e autorização da assembleia de condóminos, dois contratos de manutenção completa dos elevadores do condomínio, pelo prazo de cinco anos, renováveis, mediante a contrapartida de € 170,00 mensais, acrescidos de IVA, contratos que substituíram os anteriores, o réu condomínio não estaria dispensado do pagamento das quantias em dívida, uma vez que, por força do disposto no art. 1161.º do CC, o regime dos efeitos da representação previsto no artigo 258.º do CC, nos termos do qual o negócio jurídico realizado pelo representante em nome do representado, nos limites dos poderes que lhe competem, produz os efeitos na esfera jurídica do último.

IX - Para que ocorresse abuso de representação, oponível a terceiro e susceptível de gerar a ineficácia do negócio, nos termos do art. 269.º do CC, teria o réu condomínio de alegar e provar que a autora conhecia ou devia conhecer que a administradora estava a exceder os poderes que lhe havia conferido ao celebrar o negócio jurídico.

X - Não o tendo feito, e resultando da contestação que não se limitou a excepcionar a prescrição presuntiva de dois anos a que se refere o art. 317.º, al. b), do CC, tendo, antes, reconhecido a dívida, praticando um acto em juízo incompatível com a presunção de cumprimento, deve a prescrição ter-se por inverificada e ser confirmado o juízo condenatório proferido pela Relação.

 

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