STJ - 15.02.2018 - Contrato-promessa de compra e venda, Resolução, Restituição do sinal, Direito à indemnização - Home Page Jurídica

I. Encontrando-se definido, por decisão transitada em julgado, que, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda, ali declarado resolvido com fundamento em incumprimento definitivo da promitente-vendedora, não assistia à promitente-compradora o direito a restituição do sinal em dobro, por este não ter sido passado, não é aplicável ao caso a limitação prescrita no artigo 442.º, n.º 4, do CC, sendo, por isso, lícito a esta promitente-compradora peticionar o direito a indemnização nos termos gerais, conforme o ressalvado do artigo 801,º n.º 2, do mesmo Código.

jurisprudencia

II. No quadro dos desenvolvimentos mais recentes da doutrina e da jurisprudência, é de considerar, em tese, admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização dos danos por violação do interesse contratual positivo, não alcançados pelo valor económico das prestações retroativamente aniquiladas por via resolutiva, sem prejuízo da ponderação casuística a fazer, à luz do princípio da boa fé, no concreto contexto dos interesses em jogo, mormente em função do tipo de contrato em causa, de modo a evitar situações de grave desequilíbrio na relação de liquidação ou de benefício injustificado por parte do credor lesado. 

III. No atual panorama da jurisprudência sobre tal problemática, afigura-se mais curial prosseguir por via dessa ponderação de caso a caso, sem a condicionar, de forma apriorística, ao critério abstrato de regra-exceção.

IV. Para tanto, é de considerar, em síntese, que:

a) – Do preceituado no artigo 801.º, n.º 2, do CC, no respeitante à ressalva do direito a indemnização, em caso de resolução de contratos bilaterais, nenhum argumento interpretativo substancialmente decisivo se pode extrair no sentido de excluir o direito de indemnização pelos danos positivos resultantes do incumprimento definitivo desde que não se encontrem cobertos pelo aniquilamento resolutivo das prestações que eram devidas;

b) – Por isso mesmo, impõe-se equacionar a solução na perspetiva da finalidade e função da resolução, enquadrada no plano mais latitudinário do programa negocial, multidimensional, envolvente e da relação de liquidação em que, por virtude dessa resolução, se transfigura a relação contratual originária;

c) – Nesse quadro, deve ser reconhecido o primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado, consagrado no artigo 562.º do CC, segundo o método da teoria da diferença acolhido pelo artigo 566.º, n.º 2, do mesmo diploma, como escopo fundamental reintegrador dos interesses atingidos pelo incumprimento do contrato; 

d) – Nessa medida, tendo em conta a “diversidade ontológica” da invalidade e da resolução, deve ser relativizada a eficácia retroativa atribuída a esta pelos artigos 433.º e 434.º, n.º 1, por equiparação aos efeitos daquela estatuídos nos artigos 289.º e 290.º do CC, em termos de salvaguardar a vertente da tutela ressarcitória (a par da tutela restituitória ou recuperatória), quanto aos danos positivos resultantes do incumprimento que serviu de fundamento à mesma resolução e não abrangidos pela obliteração resolutiva das prestações que eram devidas, assim se ressalvando a finalidade da resolução (que se tem por restrita) a que se refere a parte final do citado artigo 434.º, n.º 1;

e) – Consequentemente, ao contraente fiel, perante o incumprimento definitivo imputável ao outro contraente, assistirá a faculdade de optar, em simultâneo, pela resolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução;

f) – Todavia, em caso de resolução, poderá ser ainda assim desatendida a indemnização pelos danos positivos, quando esta revele desequilíbrio grave na relação de liquidação ou se traduza em benefício injustificado para o credor, ponderado, à luz do princípio da boa fé, o concreto contexto dos interesses em jogo, atento o tipo de contrato em causa, sem prejuízo, nessas circunstâncias, do direito a indemnização em sede do interesse contratual negativo nos termos gerais.

V. No caso em que a conclusão do contrato prometido propiciava à promitente-compradora obter a aquisição da propriedade dos lotes prometidos vender, como fator de investimento imobiliário em construção habitacional, a perda dessa vantagem adicional em virtude do incumprimento do respetivo contrato-promessa imputável, a título de culpa presumida, à promitente-vendedora, constitui dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo cumulável com a resolução daquele contrato. 

VI. A não indemnização pela perda dessa vantagem patrimonial mostra-se, no caso concreto, suscetível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial em que os lotes prometidos vender se destinavam à sobredita edificação.     

VII. Não se tendo apurado senão valores presumíveis da venda das construções em perspetiva e dos encargos de construção, mas sem se conhecerem, em substância, os projetos a realizar, a indemnização deverá ser arbitrada, segundo a equidade, atendendo somente ao incremento económico proporcional ao preço contratual dos lotes prometidos vender, aquém daqueles valores máximos presumíveis, tendo ainda em conta o tempo decorrido desde a data do incumprimento do contrato.

 

Com interesse:

Código Civil - Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de Novembro

 

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