I. Em caso de nulidade de um contrato de arrendamento no qual se estipulou que não assistia à arrendatária o direito ao levantamento das benfeitorias por ela realizadas no locado nem à correspondente indemnização, declarado nulo o referido contrato, tal renúncia deixa de ter fonte negocial, devendo aplicar-se então o preceituado no artigo 1273.º ex vi do artigo 289.º, n.º 3, do CC.
II. A quem invoca o direito a indemnização por realização de benfeitorias úteis incumbe, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do CC, o ónus de provar as características das obras efetuadas com vista à respetiva qualificação, à luz do disposto no artigo 216.º do mesmo Código, bem como a possibilidade de remoção dessas benfeitorias sem detrimento da coisa benfeitorizada, para os efeitos do disposto no artigo 1273.º do citado diploma.
III. No respeitante ao referido detrimento, o que releva é o detrimento da coisa benfeitorizada e não o da benfeitoria naquela incorporada.
IV. As obras realizadas no locado pelo arrendatário que passaram a integrar, materialmente e de forma permanente, a estrutura do edifício, tornando-o mais apto à função comercial ou industrial, não devem ser consideradas como meros suportes da atividade comercial ali desenvolvida pelo benfeitorizante.
V. Na determinação do valor indemnizatório, a calcular segundo as regras do enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 479., n.º 1, por força do artigo 1273.º, n.º 2, do CC, a medida de restituição deve ser estabelecida na base de dois limites: o custo da benfeitoria, correspondente ao empobrecimento de quem a suportou e o enriquecimento do titular da coisa benfeitorizada, correspondente à valorização incorporada. Tal não significa que a medida de enriquecimento não possa equivaler ao custo das benfeitorias; mas pode ser inferior, nunca podendo ser superior a esse custo.
VI. Em caso de declaração de nulidade de um contrato, a restituição, por equivalente, de prestação efetuada em espécie, quando esta não possa ser restituída nessa modalidade, nos termos do artigo 289.º, n.º 1, do CC, é efeito distinto da indemnização complementar dos prejuízos sofridos, a título de interesse contratual negativo ou dano de confiança, associado à declaração dessa nulidade.
VII. Nessa conformidade, a prestação do gozo do locado proporcionada pelo locador ao locatário não pode ser restituída nessa espécie, devendo sê-lo pelo valor pecuniário equivalente.
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